Юридическая проверка квартиры

___Главный юрисконсульт нашей компании “ТехноИнжениринг.РФ” пишет для повышения квалификации специалистов правового управления: 
___Полная юридическая проверка квартиры – это анализ жилплощади на чистоту, то есть квалифицированными юристами проверяются документы на квартиру, задолженности, вменяемость хозяев квартиры и т.д. При сделках с недвижимостью негативные последствия могут нести не только мошеннические действия со стороны третьих лиц, но и неосмотрительность со стороны самого покупателя. Небрежное отношение к юридическим тонкостям при сделках с недвижимостью может иметь те же последствия, что и мошеннические действия. По этим причинам в данной статье мы обозначим те моменты, на которые необходимо обратить внимание при покупке квартиры и которые могут нести потенциальную опасность для покупателя. Обычно проверка наличия или отсутствия таких угроз называется проверкой юридической чистоты квартиры. Именно внимательное отношение к юридическим аспектам сделки позволит обезопасить себя от негативных последствий покупки недвижимости. Опасность небрежного отношения к надлежащей проверке покупаемой квартиры еще и в том, что недостатки могут проявляться не сразу, а через большой промежуток времени (через несколько лет, например). 
___Для начала мы должны быть уверены в том, что квартиру нам продает действительно ее собственник, при этом других собственников нет или же они участники сделки. Квартира, купленная продавцом в браке, является совместно нажитым имуществом. Значит, если один из супругов не участвовал в сделке, она потом может быть оспорена в суде. Граждане, не являющиеся собственниками, но ранее проживавшие в квартире, также могут иметь на нее права, например – право пользования. Ведь это вполне житейская история: ранее проживали – а ныне выписаны. Один ушел служить в армию, другой сел за решетку, третий отправился на лечение в наркологический или психоневрологический диспансер. Собственник меняется, но право проживания у вышеперечисленных категорий лиц сохраняется, и они теперь на законных основаниях станут вашими соседями по квартире. Квартира может иметь обременения. Находиться в залоге у банка (ипотека). Быть арестованной по суду. И так далее. В этих случаях ваше право собственности просто-напросто не зарегистрируют. Если с квартирой уже совершались сделки, то не исключено, что в результате одной из них были нарушены права несовершеннолетних при выделении доли. Следовательно, это можно оспорить в суде. Наиболее типичный случай – пожалуй, покупка с использованием средств материнского капитала. К этим средствам обычно добавляется ипотечный кредит, а поскольку банк не одобряет заявку, если среди покупателей есть несовершеннолетние, то получатель маткапитала пишет в Пенсионном фонде обязательство, что доля детей будет выделена после погашения ипотеки. О чем потом благополучно «забывает». Еще сюжет – банкротство физлиц. Конкурсный управляющий проверяет все сделки с недвижимостью за последние три года. Там могут быть те, где цена объекта занижена, а случаются и такие, когда накануне банкротства гражданин избавлялся от активов, раздаривая свою собственность друзьям и знакомым. Ваш продавец может оказаться из числа таких друзей. Самое простое: в квартире осуществлена незаконная перепланировка. Допустим, вам это не кажется критичным. Но без приведения ее (или документов) в надлежащий вид вы в свою очередь сможете ее продать только такому же, как и вы, лояльному покупателю.
___Проверка квартиры на юридическую чистоту заключается в выяснении всех обстоятельств, препятствующих законному приобретению квартиры в собственность при её покупке. Объектом проверки являются те обстоятельства, которые могли бы стать юридическим основанием признания сделки незаконной и недействительной через суд, а также обстоятельств, которые могли бы в будущем существенно ограничить права владения приобретаемым жильём. Целью такой проверки является исключение вероятности мошенничества и обмана со стороны продавца, выявление всех обстоятельств, ограничивающих его права на продажу квартиры, в числе которых может быть наличие любых прав на квартиру со сторону третьих лиц, не принимающих участие в сделке, включая право проживания. Такая проверка проводится поэтапно. По ходу проверки оцениваются риски совершить незаконную сделку, которую суд в дальнейшем может посчитать недействительной. Проверяются следующие обстоятельства и документы: Паспортные данные продавца, а также паспортные данные всех собственников квартиры. Дееспособность собственника квартиры, а также человека, осуществляющего продажу квартиры по доверенности. Наличие и подлинность всех правоустанавливающих документов. Наличие собственников квартиры, неучастие которых в сделке может сделать её недействительной, а также иных обременяющих обстоятельств – ареста квартиры, залога, решений суда, ограничивающих право продажи квартиры. Наличие всех лиц, имеющих право проживать в квартире, независимо от смены собственника. Наличие несовершеннолетних лиц, права которых могут быть ущемлены при продаже квартиры. Наличие незаконной перепланировки квартиры. Наличие обстоятельств, которые могут косвенно указывать на криминальное прошлое квартиры и мошенничество при её продаже.
___Полная и доскональная юридическая проверка квартир при сделках купли-продажи является наиболее важной частью операций с недвижимостью. Причины этого понятия: правовой хаос 90-х годов и разнообразные криминальные истории сделали юридическую историю многих квартир небезупречной. На сегодняшний день на рынке недвижимости действует немало мошенников, привлеченных большими деньгами. Значительной проблемой зачастую становятся неправильно заполненные документы и неверно составленные договоры. Часто в договоре купли-продажи указывается стоимость квартиры до 1 миллиона рублей (для ухода от уплаты налогов, экономии на нотариальной пошлине и т.д.), что иногда значительно меньше, чем реальная рыночная стоимость жилья. Поэтому после расторжения сделки по тем или иным основаниям продавец получает обратно квартиру, а покупатель стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи. А те “хитрости”, которые используют некоторые риэлторы, в виде написания двух расписок за проданную квартиру – в суде, как правило, не имеют никакой юридической силы. На сегодняшний день не известно ни одного случая, когда бы суд признал законность расписок, которые не соответствуют стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
___Проверку юридической чистоты квартиры необходимо проводить обязательно, даже если у Вас нет оснований для сомнений в чистоте сделки. Необходимо тщательно изучить всю историю квартиры, проверить все предшествующие сделки по данной квартире, предыдущих и текущих собственников и их родственников, чтобы исключить любые случаи ущемления прав третьих лиц, которые могут оспорить законность сделки в будущем. Обратитесь к квалифицированному и опытному юристу для проверки чистоты квартиры и не рискуйте квартирой и своими деньгами.
___При изучении ситуации может быть выяснено, что недвижимость была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, то продать данную недвижимость возможно только с письменного согласия бывшего собственника этой недвижимости. Перед заключением сделки также необходимо выяснить все ли жильцы выписались (если отчуждается дом, квартира, комната). Информация о всех зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади есть в лицевом счете и домовой книге, копии этих документов можно взять в РЭУ, ЖСК, ДЭЗе и т.д. Будущему собственнику недвижимости также крайне важно узнать, не сдана ли она по договору найма жилого помещения. В соответствии со статьей 675 Гражданского Кодекса РФ смена собственника недвижимости не влечет расторжения договора найма. Купив такую недвижимость, гражданин автоматически становится наймодателем, а в его квартире, доме, комнате, будут жить чужие люди. При изучении чистоты квартиры, также необходимо обратить внимание на все предыдущие сделки с данной квартирой. Если при переходе права собственности по предыдущим сделкам были ущемлены чьи-то права, то в последствии, все последующие сделки могут быть признаны недействительными, а последний собственник может лишиться только что приобретенной квартиры. Для того, чтобы избежать этого необходимо по домовой книге отследить всех ранее проживавших в данной квартире на предмет соблюдения их прав при совершении следок с данной квартирой. Особое внимание стоит обратить на несовершеннолетних, чьи права при приватизации в начале 90-х годов прошлого века зачастую не учитывались.
___ 
___________________________________________
P.S.
___Уважаемый читатель!!! Уверен, что эта интересная информация будет очень полезна для Вас, избавив от множества проблем в повседневной жизни. В знак благодарности, прошу Вас поощрить скромного автора незначительной суммой денег.
___Конечно, Вы можете этого и не делать. В то же время подмечено, что в жизни есть баланс. Если сделать кому-то добро, то оно вернётся к Вам через определённое время в несколько большем количестве. А если сделать человеку зло, то оно возвращается в очень скором времени и значительно большим.
___Предлагаю сделать свой посильный вклад (сумму можно менять):
___
____________________________________________
Запись опубликована в рубрике Юридическое обеспечение с метками . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *